Uproszczona procedura zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części
Pod obrady Sejmu trafił projekt zmian do ustawy Prawo budowlane, którego celem jest uproszczenie procesu zgłaszania organowi administracji architektoniczno-budowlanej zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części. Jeśli zmiany te wejdą w życie, przyczynią się do przyspieszenia i ujednolicenia dotychczasowej procedury.
Stan obecny
Zgodnie z art. 71 ustawy Prawo budowlane (Dz.U. z 2023r. poz. 682 z późn. zm.), zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu. Ponadto, należy dołączyć szereg dokumentów, w tym między innymi zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku obowiązującego planu miejscowego do zgłoszenia powinna zostać dołączona decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub jej kopia.
Co ulegnie zmianie?
W maju br. Komisja Sejmowa ds. Petycji skierowała pod obrady Sejmu wniosek o zmianę powyższych regulacji w ten sposób, aby całkowicie zrezygnować z obowiązku przedstawiania zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności nowego sposobu użytkowania z ustaleniami planu miejscowego. Pozostać miałby natomiast wymóg składania przez inwestorów decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy dla danego terenu nie został uchwalony plan miejscowy. Pierwsze czytanie tego projektu w Sejmie miało miejsce 29 lipca 2024 r.
Projekt jest kolejnym istotnym krokiem w kierunku stopniowego eliminowania nadmiernego formalizmu w postępowaniach administracyjno-budowlanych. Zasadność wymagania od inwestorów zaświadczenia, które nie tylko wydłuża procedurę, ale również nie wiąże organu ani sądu przy ocenie zgłaszanego zamierzenia inwestycyjnego, jest bowiem kwestionowana.
Istniejący aktualnie obowiązek uzyskiwania wspomnianego zaświadczenia często znacznie wydłuża całą procedurę. W sytuacjach gdy plan miejscowy był nieprecyzyjny lub nie zawierał regulacji w kwestii wnioskowanej zmiany sposobu użytkowania, inwestorzy często uzyskiwali zaświadczenie o braku zgodności. Ponadto, organy architektoniczno–budowlane i tak mają obowiązek badania we własnym zakresie planów miejscowych pod kątem zgodności zamierzonej zmiany sposobu użytkowania z planem, co skutkuje dublowaniem tego procesu i budzi wątpliwości w tych sytuacjach, gdy analiza planu dokonywana przez organ administracji jest odmienna od oceny zawartej w zaświadczeniu. Wątpliwości te były często przedmiotem postępowań sądowych. W jednej z takich spraw Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, iż ani organy administracji, ani sądy nie są związane treścią zaświadczenia o zgodności zmiany sposobu użytkowania z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wobec powyższego stanowiska, tym bardziej aktualne jest pytanie o zasadność wymagania od inwestorów zaświadczenia, które nie tylko wydłuża procedurę, ale również nie wiąże organu ani sądu przy ocenie zgłaszanego zamierzenia inwestycyjnego.
Zgodnie z projektem nowelizacja miałaby wejść w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia jej w Dzienniku Ustaw.
Warto też wspomnieć, że zgodnie z omawianym projektem, nowe regulacje miałyby dotyczyć nie tylko spraw wszczętych od dnia obowiązywania tych zmian, ale miałyby zastosowanie również do wszystkich spraw niezakończonych do daty wejścia w życie nowych przepisów.
Podsumowanie
Proponowana zmiana Prawa budowlanego jest kolejnym istotnym krokiem w kierunku stopniowego eliminowania nadmiernego formalizmu w postępowaniach administracyjno-budowlanych. Jako postulat na przyszłość, warto byłoby natomiast określić okoliczności i organy uprawnione do wiążącej interpretacji planów miejscowych, aby uniknąć ryzyka podważenia oceny danego organu przez urzędy nadzorcze lub sądy, co niestety w praktyce zdarza się zbyt często.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny