Ryzyko kolizji z inwestycjami towarzyszącymi w ramach budowy CPK
Budowa Centralnego Portu Komunikacyjnego już od chwili jej ogłoszenia kilka lat temu, wzbudza wiele emocji i kontrowersji. Według najnowszych zapowiedzi, przedstawionych podczas konferencji z udziałem m.in. premiera RP i Ministra Infrastruktury, inwestycja ta będzie kontynuowana. Dlatego warto zwrócić uwagę na kilka aspektów tego przedsięwzięcia, które jak się wydaje do tej pory nie były przedmiotem szerszej dyskusji.
Budowa Centralnego Portu Komunikacyjnego regulowana jest tzw. specustawą z 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym („Ustawa”). Do realizacji tego przedsięwzięcia została powołana spółka celowa – Centralny Port Komunikacyjny sp. z o.o., której przyznano szereg uprawnień i narzędzi do ich realizacji. Dla celów budowy, już od jakiegoś czasu spółka celowa wykonuje między innymi prawo pierwokupu nieruchomości oraz wywłaszczenia terenów niezbędnych pod zabudowę. W ramach tego projektu ma zostać zrealizowany szereg inwestycji o charakterze pomocniczym, tzw. inwestycji towarzyszących i to właśnie one będą wzbudzały w najbliższym czasie wiele wątpliwości.
Inwestycja towarzysząca w ramach projektu CPK
Inwestycje towarzyszące obejmują szeroki katalog przedsięwzięć, m.in. linie kolejowe, drogi dojazdowe, sieci i infrastruktura, rurociągi, urządzenia wodne, inne lotniska itd. Są one obecnie na etapie uzgodnień, ewentualnie wniosków o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Ich lokalizację reguluje plan miejscowy uchwalany dla poszczególnych inwestycji towarzyszących. Plany te wdrażane są niezależnie od planów obowiązujących dla województwa czy też miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, w sytuacji złożenia wniosku o wydanie decyzji środowiskowej dla inwestycji towarzyszącej, zawieszeniu ulegają prace nad planem miejscowym i ewentualnie innymi aktami prawa miejscowego, jeśli lokalizacja tej inwestycji może kolidować z ustaleniami innych planów. Na obszarze objętym decyzją i w strefie jego oddziaływania nie podejmuje się uchwały w sprawie uzdrowisk, parków, czy obszaru chronionego krajobrazu. Oznacza to, że czasem wieloletnie prace nad planem miejscowym w danej gminie, czy też obszarem chronionym zostaną zawieszone albo całkowicie wstrzymane ze względu na strefę oddziaływania inwestycji towarzyszącej. Obszary zajęte przez inwestycje towarzyszące są ogłaszane w tzw. planie rezerwacji uchwalanym na podstawie zarządzenia wojewody.
Ograniczenia uprawnień właścicielskich
Realizacja inwestycji towarzyszących korzysta z wielu przywilejów i ułatwień, których skutkiem jest ograniczenie uprawnień właścicielskich do nieruchomości objętych planem rezerwacji lub w inny sposób potrzebnych dla celów realizacji tej inwestycji.
W szczególności, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, w części objętej planem rezerwacji, nie stanowią podstawy do zmiany sposobu zagospodarowania terenu, uzyskania pozwolenia na budowę oraz dokonania zgłoszenia budowlanego. Na obszarze objętym planem rezerwacji obowiązują szczególne zasady gospodarowania nieruchomościami, w tym zakaz wydawania pozwoleń na budowę. Ponadto, spółka celowa uzyskała uprawnienie do wywłaszczenia nieruchomości dla potrzeb realizacji inwestycji towarzyszącej. Przysługuje jej również prawo pierwokupu terenu, który został zdefiniowany w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, a który następnie powinien zostać uwzględniony w planie rezerwacji.
W odniesieniu do prawa pierwokupu warto zaznaczyć, że w przypadku ewentualnej kolizji z prawem pierwokupu gminy lub innego organu, uprawnienie przyznane spółce celowej ma charakter nadrzędny (tj. pomija się prawo pierwokupu innego organu na rzecz spółki celowej na podstawie Ustawy). Co więcej, może nim być objęty nie tylko obszar wskazany w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, ale również tzw. obszar oddziaływania inwestycji towarzyszącej, czyli np. teren, który nie jest bezpośrednio zajęty pod realizację inwestycji, ale będzie niezbędny np. do jej dalszej rozbudowy w przyszłości.
Wywłaszczenie nieruchomości dla celów realizacji inwestycji towarzyszącej może obejmować całą nieruchomość, jak również jej część potrzebną do realizacji inwestycji towarzyszącej (z uprawnieniem właściciela do domagania się przejęcia części nieruchomości, która utraciła dla niego znaczenie). Wykaz nieruchomości podlegających wywłaszczeniu powinien być ogłoszony w decyzji o lokalizacji CPK.
Inne ograniczenia związane z realizacją inwestycji towarzyszącej mogą dotyczyć np. uprawnienia do wstępu na teren cudzej nieruchomości w celu np. wycinki drzew, dokonania pomiarów lub przeprowadzenia innych czynności.
Co uwzględnić w analizach?
Wobec skali i złożoności inwestycji CPK, jak również inwestycji towarzyszących, należy spodziewać się, że wiele terenów i lokalnych przedsięwzięć będzie bezpośrednio lub pośrednio znajdowało się w sferze oddziaływania tych inwestycji. Dlatego przy planowaniu zamierzeń budowlanych lub innych projektów należy wziąć pod uwagę potencjalne wydłużenie terminów potrzebnych na ich realizację oraz konieczność spełnienia dodatkowych formalności (np. zaoferowanie prawa pierwokupu nieruchomości lub jej części), a w ostateczności należy również rozważyć ryzyko ewentualnego wywłaszczenia terenu, jeśli będzie on pozostawał w kolizji do inwestycji towarzyszącej, nawet jeśli inwestycja ta będzie znacznie oddalona od głównego projektu (CPK). Wobec powyższego, analiza potencjalnych inwestycji w wielu miejscach Polski powinna uwzględniać również wpływ inwestycji towarzyszących CPK na możliwość realizacji lokalnych projektów.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny