Renta planistyczna a opłata adiacencka w obrocie nieruchomościami
Mimo iż terminy „renta planistyczna” oraz „opłata adiacencka” funkcjonują w obrocie nieruchomościami od wielu lat, ich nałożenie stanowi zwykle dość istotne, dodatkowe obciążenie finansowe dla właścicieli bądź użytkowników wieczystych nieruchomości, którzy często są zaskoczeni obowiązkiem poniesienia tych opłat. Warto zatem usystematyzować wiedzę w zakresie tego, w jakich sytuacjach należne są obie opłaty, kto ustala ich wysokość oraz kto jest zobowiązany do ich zapłaty.
Na wstępie warto zaznaczyć, że o ile opłata adiacencka zostaje nałożona w wyniku działania właściciela bądź użytkownika wieczystego nieruchomości, to renta planistyczna może wynikać z zapisów planu miejscowego bądź jego zmiany. W rezultacie właściciele bądź użytkownicy wieczyści nieruchomości mogą nie wiedzieć o obowiązku zapłaty renty planistycznej aż do chwili zbycia nieruchomości.
Renta planistyczna bezpośrednim następstwem planu
Zgodnie z przepisami Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do nałożenia tzw. renty planistycznej dochodzi wówczas, gdy nastąpi wzrost wartości nieruchomości w dwóch sytuacjach, tj. albo w związku z uchwaleniem planu miejscowego, albo w wyniku zmiany planu miejscowego. Opłata nakładana jest w momencie zbycia nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego. Renta planistyczna płatna jest jednorazowo, a jej wysokość ustalana jest w planie miejscowym w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość renty nie może być jednak wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Wysokość opłaty powinna odzwierciedlać różnicę między wartością nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego a jej wartością w dniu zbycia nieruchomości. Różnica ta, a w związku z tym wysokość renty planistycznej, powinna wiązać się z obiektywną zmianą wartości nieruchomości, a nie np. z ceną ustaloną przez strony umowy.
Co ważne, wzrost wartości nieruchomości musi pozostawać w bezpośrednim związku przyczynowo-skutkowym z uchwaleniem planu miejscowego. Innymi słowy, powinien być on bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego, mającym wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Sam fakt uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiana nie muszą bowiem powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości. Tym bardziej, kiedy ewentualna zmiana przeznaczenia terenów w nowym planie w porównaniu z poprzednim, jest wątpliwa.
Przez wiele lat sądy nie traktowały jednolicie umowy darowizny nieruchomości, wydając sprzeczne orzeczenia. Ostatecznie przeważył pogląd, zgodnie z którym podczas transakcji musi wystąpić ekwiwalentność świadczeń, o której nie może być mowy w przypadku umowy darowizny. W związku z tym jest ona wyłączona z potencjalnego ryzyka zastosowania renty planistycznej.
Warto w tym miejscu wspomnieć o wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (IVSA/Po 570/21), w którym za niedopuszczalne uznano uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu. Zgodnie z tym orzeczeniem okoliczności takie jak: jakiekolwiek nakłady, czy też dokonanie podziału lub scalenia nieruchomości nie mogą być uwzględniane przy ustalaniu jej wartości. Tymczasem, jak wskazuje praktyka, nadal zdarza się, że organy samorządowe przy wycenie nieruchomości uwzględniają wzrost wartości nieruchomości następujący już po uchwaleniu planu lub jego zmianie albo biorą one pod uwagę inne sytuacje mające wpływ na wzrost wartości (np. na skutek wspomnianego wcześniej podziału działek).
Nie ma ekwiwalentności, nie ma renty planistycznej
Obowiązek zapłaty renty planistycznej powstaje po stronie właściciela (lub użytkownika wieczystego) z chwilą zbycia nieruchomości. Termin „zbycie” należy rozumieć szeroko. Obejmuje on bowiem każde zdarzenie, na podstawie którego następuje przeniesienie własności lub prawa użytkowania wieczystego, włącznie z wniesieniem nieruchomości aportem do spółki.
Przez wiele lat sądy nie traktowały jednolicie umowy darowizny nieruchomości, wydając sprzeczne orzeczenia, w których w podobnych stanach faktycznych przyznawały prawo do naliczenia renty planistycznej albo uznawały, że darowizna nieruchomości nie daje prawa do ustalenia tej opłaty. Ostatecznie przeważył pogląd, zgodnie z którym podczas transakcji musi wystąpić ekwiwalentność świadczeń, co oznacza, że zbywający właściciel musi otrzymać wynagrodzenie, zamienną nieruchomość lub inny ekwiwalent, choćby był on odroczony w czasie (np. zysk z posiadanych udziałów w spółce, do której została wniesiona nieruchomość aportem). O ekwiwalentności nie może być mowy w przypadku umowy darowizny, która w związku z tym jest wyłączona z potencjalnego ryzyka zastosowania renty planistycznej.
Podstawą prawną ustalenia renty planistycznej mogą być wyłącznie postanowienia zawarte w uchwale w sprawie przyjęcia planu. Zgodnie ze stanowiskiem sądów, ewentualna decyzja ustalająca wysokość renty planistycznej przy braku określenia stawki procentowej w uchwale o przyjęciu planu, powinna zostać uznana za wydaną bez podstawy prawnej. W związku z tym nie ma jakichkolwiek podstaw prawnych do ustalenia wysokości opłaty przez wójta (ewentualnie burmistrza lub prezydenta miasta) w przypadku, gdy plan miejscowy nie zawiera w tym zakresie odpowiednich postanowień.
Opłata adiacencka
Opłata adiacencka uregulowana jest natomiast w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Możliwość jej naliczenia powstaje wówczas, gdy w przypadku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość. W takiej sytuacji wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką. Nie jest dopuszczalne pobranie tej opłaty, jeśli podział nieruchomości dokonywany jest np. przez organ z urzędu albo na wniosek innych osób niż właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego.
Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Stawka ta nie może być wyższa niż 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem i jej wartością po podziale. Zobowiązanym do zapłaty jest właściciel (ewentualnie użytkownik wieczysty) nieruchomości.
Opinia rzeczoznawcy majątkowego w postaci operatu szacunkowego stanowi jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodność operatu z przepisami oraz jego rzetelność są więc o tyle istotne, że wpływają one bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej.
Zgodnie z jednym z wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego (OSK 3075/14) dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej istotne znaczenie ma określenie wartości nieruchomości zarówno przed jej podziałem, jak i po jego dokonaniu, ponieważ dopiero porównanie obu wartości pozwala ustalić, czy podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, a w konsekwencji, czy zachodzi przesłanka do nakładania opłaty.
Ustalenia wzrostu wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. Opinia rzeczoznawcy majątkowego (w postaci wspomnianego operatu) stanowi jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodność operatu z przepisami oraz jego rzetelność są więc o tyle istotne, że wpływają one bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej. W decyzji powinien zostać również określony termin zapłaty opłaty (chyba, że wynika on z uchwały rady gminy). Jej ustalenie może nastąpić w terminie trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo gdy uprawomocniło się orzeczenie o podziale nieruchomości.
Opłata nie jest obligatoryjna
Opłatę adiacencką ustala w drodze decyzji administracyjnej wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Decyzja w tej sprawie może zostać wydana tylko wtedy, gdy rada gminy określi w drodze uchwały stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Jest ona bowiem ustalana w decyzji jako (określony w uchwale rady gminy) procent wzrostu wartości nieruchomości wynikającej z dokonanego podziału nieruchomości. Dla ustalenia wysokości opłaty znaczenie ma stawka procentowa obowiązująca w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.
Co istotne, nałożenie obowiązku zapłaty opłaty adiacenckiej nie jest obligatoryjne. W rezultacie w podobnym stanie faktycznym, organy samorządu w jednej gminie mogą odstąpić od nałożenia tej opłaty, podczas gdy właściciele bądź użytkownicy wieczyści nieruchomości w sąsiedniej gminie zostaną objęci takim obowiązkiem.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny