Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego – planowane zmiany w przepisach
Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano nowy projekt zmian do ustawy o gospodarce nieruchomościami przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Dzięki nim firmy (i inne osoby prawne) uzyskają możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w odrębną własność – prawdopodobnie już w 2023 r. Jeśli jednak na dalszym etapie prac legislacyjnych projektowane regulacje nie ulegną zmianie, nie należy spodziewać się dużego zainteresowania wykupem nieruchomości ze strony przedsiębiorców.
W przypadku nowych przepisów obowiązującą zasadą ma być przekształcenie prawa użytkowania wieczystego na wniosek zainteresowanego (w przypadku osób fizycznych dochodziło do przekształcenia z mocy prawa). Sprzedaż nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego będzie mogła nastąpić nie wcześniej niż 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Co do zasady, organy publiczne nie będą mogły odmówić sprzedaży gruntu na rzecz przedsiębiorcy, który złoży wniosek w tej sprawie. Natomiast w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego ustalenie szczegółowych wytycznych związanych z przekształceniem tytułu do nieruchomości będzie leżało w kompetencji – odpowiednio – wojewody i właściwej rady lub sejmiku.
Projektowane przepisy zawierają jednocześnie wiele wyłączeń od możliwości zgłoszenia wniosku o przekształcenie. Skorzystanie z tego prawa nie będzie możliwe, jeśli m.in. użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste lub toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o użytkowanie wieczyste. Wyłączenie dotyczy także gruntów niezabudowanych, jeżeli nie upłynęło 10 lat od ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, a także gruntu przeznaczonego pod zabudowę portową albo wykorzystywanego na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego.
Nowe zasady kalkulacji ceny wykupu
Projekt przewiduje wprowadzenie nowego mechanizmu odpłatności za grunty sprzedawane inwestorom, którzy dotychczas byli użytkownikami wieczystymi. Cena będzie ustalana na podstawie wartości nieruchomości. Grunty Skarbu Państwa – dla celów przekształcenia – miałyby być wyceniane (przy płatności jednorazowej) na 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości gruntowej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Przy zapłacie ratalnej powyższa kwota ulegałaby podwyższeniu do 25-krotności. W przypadku gruntów należących do samorządu terytorialnego, cena wykupu miałaby stanowić co najmniej 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
Cena nieruchomości (lub ich części) wpisanych do rejestru zabytków, na wniosek nabywcy, będzie obniżana o 50%. Jeśli natomiast w okresie 2 lat przed złożeniem wniosku o wykup była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, do kalkulacji opłaty za wykup ma być przyjmowana wartość nieruchomości ustalona dla celów aktualizacji. Warto wspomnieć, że to użytkownik wieczysty będzie ponosił koszty wyceny nieruchomości dla celów określenia jej wartości na potrzeby przekształcenia.
Jeśli cena będzie zapłacona w całości, a grunt zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe, samorządy mogłyby stosować dodatkowe preferencje. W sytuacji, gdy wartość rynkowa gruntu będzie niższa niż ustalona cena za wykup, dozwolona byłaby też dopłata w ramach pomocy publicznej (de minimis).
Jeśli projekt nowelizacji nie zostanie znacząco zmodyfikowany, rozczaruje to wiele osób, które liczyły na systemowe zerwanie z użytkowaniem wieczystym. Nie do końca zrozumiałe są bowiem m.in. ograniczenia czasowe przy składaniu wniosków o przekształcenie (rok od wejścia przepisów w życie), a także sposób wyliczenia ceny wykupu.
Projekt zmian do ustawy przewiduje możliwość zgłoszenia wniosku o przekształcenie w terminie 1 roku od dnia wejścia w życie nowych przepisów. Jeśli jego kształt nie ulegnie zmianie, nowelizacja zacznie obowiązywać po upływie 30 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.
Zmiany rozczarują?
Po systemowym uregulowaniu zasad przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dla osób fizycznych, wyczekiwane były odpowiednie regulacje mające zastosowanie do przedsiębiorców i pozostałych podmiotów. Jeśli jednak projekt z 22 listopada 2022 r. nie zostanie znacząco zmodyfikowany, nowelizacja zapewne rozczaruje wiele osób, które liczyły na systemowe zerwanie z „reliktem przeszłości”, jakim jest użytkowanie wieczyste.
Nie do końca zrozumiałe są na przykład ograniczenia czasowe przy składaniu wniosków o przekształcenie (rok od wejścia przepisów w życie) czy też sposób wyliczenia ceny wykupu. Ta ostatnia kwestia będzie budziła zapewne najwięcej wątpliwości praktycznych. Należy bowiem pamiętać, że na przestrzeni lat rynkowa cena sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości nie była niższa niż porównywalnych nieruchomości, co do których przysługiwał tytuł własności. Ponadto nakłady dokonywane przez inwestora na nieruchomość gruntową, będącą w użytkowaniu wieczystym, często przekraczały wartość samego gruntu (albo taka nieruchomość osiągała wyższą wartość właśnie ze względu na poniesione nakłady). W konsekwencji mechanizm ustalania ceny wykupu zakłada, że im większe nakłady na grunt poczynił inwestor, tym wyższą cenę prawdopodobnie będzie musiał zapłacić za przekształcenie tytułu do nieruchomości.
Już opisana powyżej okoliczność może przyczynić się do małej popularności wykupu nieruchomości przez potencjalnych zainteresowanych. Z kolei restrykcyjne zasady dotyczące przyznawania pomocy publicznej de minimis (w tym limity związane z możliwością udzielenia tej pomocy bez względu na przeznaczenie lub źródło pomocy) powodują, że jeśli wartość gruntu będzie niższa niż cena wykupu, to wielu inwestorów nie będzie mogło skorzystać z przekształcenia ze względu na wspomniane ograniczenia.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny