Nowe obowiązki właścicieli nieruchomości w projekcie ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej

Trwają prace nad projektem ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej. Od dłuższego czasu toczyła się bowiem dyskusja na temat konieczności wprowadzenia przepisów regulujących zasady ochrony i obrony ludzi w sytuacjach nadzwyczajnych. Nie tylko wojna za naszą wschodnią granicą, ale również sytuacja powodziowa uzasadniają jak najszybsze opracowanie skutecznych mechanizmów w takich okolicznościach. Projektowane przepisy będą miały również wpływ na zakres obowiązków właścicieli nieruchomości.

W Ministerstwie Spraw Wewnętrznych i Administracji zakończono pierwszy etap prac nad projektem ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej. 11 września 2024 r. został on przekazany pod obrady Rady Ministrów.

Obiekty zbiorowej ochrony

Nowe regulacje dotyczą zarówno istniejących budynków, jak i tych, które będą powstawały w przyszłości.

Obiekt budowlany albo jego część będzie uznawany za budowlę ochronną na podstawie wskazania właściwego organu ochrony ludności, w drodze porozumienia zawieranego z właścicielem lub zarządcą budynku albo na podstawie decyzji wydawanej przez ten organ. Dany obiekt, po zaliczeniu go do tzw. budowli ochronnych, będzie otrzymywał status „schronu” lub „ukrycia”, w zależności od jego kategorii odporności. Za schron będzie mógł zostać uznany budynek o zamkniętej i hermetycznej konstrukcji, wyposażony w urządzenia filtrowentylacyjne lub pochłaniacze regeneracyjne. Natomiast „ukrycie” to obiekt o konstrukcji niehermetycznej.

Do sporządzenia wykazu budowli ochronnych będą uprawnieni wójt, burmistrz, prezydent miasta albo wojewoda. Zgodnie z projektem ustawy, ma on obejmować jedynie te obiekty, które są we władaniu odpowiednich organów lub podległych im jednostek. Wynika z tego, że z mocy prawa na listę tych obiektów trafią jedynie budynki lub budowle należące do podmiotów państwowych lub samorządowych.

Natomiast, w odniesieniu do budynków i budowli należących do prywatnych właścicieli, przedstawiciele władz centralnych lub samorządowych będą mogli zawrzeć z właścicielem lub zarządcą porozumienie o uznaniu danego obiektu za budowlę ochronną albo jednostronnie uznać dany budynek za budowlę ochronną na podstawie decyzji.

Porozumienie będzie zawierało obowiązek udostępnienia obiektu na cele ochrony ludności na polecenie właściwego organu, a jego wypowiedzenie przez właściciela lub zarządcę nieruchomości będzie wymagało zgody organu. Odmowa udzielenia takiej zgody będzie następowała na podstawie decyzji administracyjnej, na którą ma przysługiwać odwołanie do organu wyższego stopnia.

W sytuacji gdy obiekt lub budowla będą uznane za budowlę ochronną na mocy decyzji, będzie ona zawierała obowiązek udostępnienia obiektu na cele ochrony ludności na polecenie właściwego organu. Od decyzji tej również będzie przysługiwało odwołanie do organu wyższego stopnia.

Zwiększenie kosztów budowy spowodowane koniecznością dostosowania budynków do nowych regulacji generuje ryzyko wzrostu cen zakupu, wynajmu i utrzymania budynków i lokali. Obligatoryjne finansowanie z budżetu ma bowiem dotyczyć zasadniczo budowli ochronnych, czyli schronu lub ukrycia, przy czym i tak jest to obwarowane dodatkowymi restrykcjami.

Projektowane przepisy nie określają w jakich okolicznościach będzie zawierane porozumienie, ani kiedy powinna zostać wydana decyzja, także wydaje się, że to uprawniony organ będzie decydował o sposobie uznania danego obiektu za budowlę ochronną. Możliwe też, że w razie odmowy zawarcia przez właściciela porozumienia wskazany obiekt i tak będzie mógł trafić na listę budowli ochronnych – na podstawie decyzji. Nie zostały także określone kryteria, którymi należy się kierować, oceniając dany obiekt. Nowe regulacje za budowlę ochronną uznają te obiekty, które są „istotne” dla ochrony ludności, co daje szeroką możliwość interpretacji.

To władze wyznaczą obiekty zbiorowej ochrony

Projektowane przepisy zobowiązują odpowiednie organy do bieżącego przeglądu obiektów budowlanych (w tym planowanych do budowy) na obszarze swojej właściwości. Ma to na celu ustalenie tych obiektów, które zostaną zaliczone do kategorii zbiorowej ochrony lub doraźnego schronienia Z powyższych działań wyłączone będą jedynie budynki, które nie posiadają kondygnacji podziemnych oraz budynki mieszkalne jednorodzinne.

Dany obiekt, przed uznaniem go za obiekt zbiorowej ochrony, będzie mógł zostać wyznaczony do weryfikacji przez odpowiednie organy, tj. przedstawicieli straży pożarnej i inspektorów nadzoru budowlanego. Na podstawie ich oceny i rekomendacji będzie określana kategoria obiektu zbiorowej ochrony.

Miejsca doraźnego schronienia i budowle ochronne

Omawiany projekt ustawy nie precyzuje szczegółowych wymagań technicznych odnośnie do projektowania i budowy budowli ochronnych oraz miejsc doraźnego schronienia, odsyłając jedynie do ustawy Prawo budowlane, warunków technicznych użytkowania obiektów zbiorowej ochrony oraz Polskich Norm. Zawiera również delegację do wydania szeregu aktów wykonawczych, których projekty w momencie przygotowywania tekstu nie są dostępne.

Co do zasady, kondygnacje podziemne w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeśli nie przewidziano dla nich budowli ochronnej (tj. schronu albo tzw. ukrycia), powinny zostać zaprojektowane i wykorzystane w sposób zapewniający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia. W przypadku wprowadzenia jednego ze stanów nadzwyczajnych lub w czasie wojny, jeśli liczba schronów i ukryć będzie niewystarczająca dla zapewnienia ochrony ludności, właściwe organy będą uprawnione do zorganizowania miejsca doraźnego schronienia. Będzie się to odbywało poprzez nakaz przystosowania pomieszczeń np. garaży podziemnych do pełnienia funkcji „zbiorowej ochrony”. Nakaz ten będzie wydawany w formie decyzji administracyjnej. Właściciel lub zarządca miejsca doraźnego schronienia będzie zobowiązany do zapewnia utrzymania tych miejsc w należytym stanie technicznym oraz do udostępnienia ich na cele ochrony ludności.

Obiekty zbiorowej ochrony mają być w pierwszej kolejności przeznaczone do ochrony użytkowników budynku, do którego należy dany obiekt. Ponadto, powinny być oznaczone międzynarodowym oznaczeniem (schron, ukrycie lub miejsce doraźnego schronienia).

Dotacje celowe

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego będzie mógł wystąpić do właściwego organu ochrony ludności o przyznanie środków finansowych – w formie dotacji celowej – na budowę, przebudowę lub dostosowanie obiektów do wymogów nowych regulacji. Finansowanie to ma pokrywać w 100% zwiększone koszty inwestycji w związku z koniecznością zapewnienia funkcji ochronnej przez budynki lub budowle.

Co z niepublicznymi właścicielami nieruchomości?

Omawiane przepisy zawierają bardzo szeroki zakres regulacji dotyczących ochrony ludności na wypadek wystąpienia zdarzeń nadzwyczajnych oraz organizacji i sposobu działania obrony cywilnej, które niewątpliwe są konieczne, biorąc pod uwagę aktualny stan infrastruktury obronnej.

Kwestie związane z budową, przebudową i dostosowaniem budynków oraz budowli do celów tzw. zbiorowej ochrony wywołują wiele wątpliwości, szczególnie w zakresie uprawnień i obowiązków nałożonych na niepublicznych właścicieli nieruchomości. Na tym etapie nie jest wiadomym, do jakiego stopnia będą oni mieli obowiązek uwzględnienia wymogów związanych z projektowaniem i budową budowli ochronnych czy też miejsc doraźnego schronienia przy projektowaniu nowych inwestycji. Nie wiadomo też, które z tych obowiązków będą miały zastosowanie jedynie do podmiotów publicznych, a które z nich również do właścicieli prywatnych, a także czy każdy projekt budowlany budynku lub budowli będzie musiał zostać uzgodniony również z organem ochrony ludności, zanim zostanie złożony wniosek o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę.

Kwestia związana z finansowaniem prac związanych z dostosowaniem istniejących obiektów do nowych przepisów, jak również wydatki na remonty i utrzymanie obiektów zbiorowej ochrony, ma natomiast zostać pozostawiona do uznania organu. W razie odmowy przyznania na te działania dotacji celowej, właściciel lub zarządca budynku będzie musiał pokryć konieczne wydatki we własnym zakresie, co zapewne również będzie miało wpływ na cenę zakupu i koszty utrzymania nieruchomości.

Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny