Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości – na co uważać?
Przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości jest rozwiązaniem coraz częściej stosowanym w praktyce, w tym przez banki i inne instytucje finansujące – jako dodatkowe zabezpieczenie w związku z finansowaniem udzielanym kredytobiorcom. Od dłuższego czasu wywołuje ono wśród prawników wątpliwości, w tym także natury zasadniczej. Dotyczą one w szczególności dopuszczalności stosowania tej konstrukcji wówczas, gdy dotyczy prawa własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości. W związku z tym warto zwrócić uwagę na kilka aspektów związanych z tą instytucją.
W przypadku przewłaszczenia na zabezpieczenie mamy do czynienia z umową, na mocy której, najogólniej ujmując, dłużnik (np. kredytobiorca) przenosi własność (lub użytkowanie wieczyste) nieruchomości na wierzyciela (np. bank) z tym zastrzeżeniem, że po zaspokojeniu wierzytelności (spłacie długu), powinien on przenieść własność nieruchomości z powrotem na dłużnika. Przyjmuje się, że ze względu na to, że umowa dotyczy przeniesienia tytułu prawnego do nieruchomości, powinna być sporządzona w formie notarialnej. Nie jest ona jednak unormowana kodeksowo, a jej stosowanie dopuszczone jest na zasadzie tzw. swobody umów.
Czego dotyczą wątpliwości?
Bezwzględnie obowiązujące przepisy kodeksu cywilnego (art. 157 par. 1 k.c.) zakazują zbycia nieruchomości pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. W związku z powyższym, w sytuacji przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie pojawiły się wątpliwości co do tego, czy taka konstrukcja zabezpieczenia zobowiązania dłużnika, nie stanowi obejścia prawa, gdyż spłatę zobowiązania można potraktować jako swego rodzaju „warunek” zwrotnego przeniesienia nieruchomości przez wierzyciela.
Ponadto, z jednej strony wierzyciel (np. bank lub inna instytucja finansująca), w rezultacie przewłaszczenia, staje się właścicielem nieruchomości, zyskując bardzo silną pozycję względem dłużnika (podmiotu zaciągającego pożyczkę). Z drugiej zaś dłużnik, pozbawiony jest własności swojej rzeczy (nieruchomości). Stan taki powoduje niepewność dłużnika co do sposobu zaspokojenia się wierzyciela, w tym korzystania z nieruchomości – szczególnie w przypadku, gdy treść umowy przewłaszczenia nie przewiduje w tym zakresie konkretnych postanowień. Niedoskonałością instytucji przewłaszczenia na zabezpieczenie jest to, że wobec niewystarczających regulacji prawnych wiele kwestii pozostawiono umowie stron.
Sąd Najwyższy pomija problem „nadzabezpieczenia”. W praktyce banki często wymagają zabezpieczenia wielokrotnie przekraczającego wysokość udzielanego kredytu. Tymczasem w literaturze prawniczej można znaleźć głosy, że w razie rażącej dysproporcji między wysokością zabezpieczonej wierzytelności a wartością przewłaszczonej nieruchomości umowę, na podstawie której przeniesiona została jej własność, należałoby traktować jako sprzeczną z zasadami współżycia społecznego, a przez to nieważną.
Ze względu na konieczność sporządzenia umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości w formie aktu notarialnego (dla przeniesienia własności nieruchomości wymagana jest taka właśnie forma), również po stronie notariusza i prawników doradzających stronom umowy, powstaje konieczność dochowania szczególnej staranności przy sporządzaniu umowy.
Stanowisko Sądu Najwyższego
Sąd Najwyższy wielokrotnie analizował dopuszczalność zastosowania instytucji przewłaszczenia na zabezpieczenie. W dwóch wyrokach uznał, że przewłaszczenie nieruchomości na kredytodawcę wraz z jego zobowiązaniem się do przeniesienia własności tej nieruchomości na kredytobiorcę w razie terminowej spłaty kredytu, nie narusza odpowiednich przepisów kodeksu cywilnego (SN III CKN 748/00; SN IV CKN 606/00). W związku z tym, umowa powinna zawierać co najmniej dwa następujące postanowienia: pierwsze – o bezwarunkowym przeniesieniu na wierzyciela własności nieruchomości w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności i drugie – zobowiązujące wierzyciela do przeniesienia na przewłaszczającego własności nieruchomości po spłaceniu zabezpieczonej wierzytelności. Niedopuszczalna natomiast byłaby umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie, na mocy której wierzyciel nabywałby własność nieruchomości pod warunkiem (zawieszającym lub rozwiązującym) spłacenia przez dłużnika zabezpieczonej wierzytelności.
W innym orzeczeniu Sąd Najwyższy stwierdził natomiast, że: „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności tej nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową o przeniesienie własności nieruchomości zawartą pod warunkiem” (SN III CKN 246/00).
Z kolei w innym wyroku Sąd Najwyższy opowiedział się za dopuszczalnością zawarcia umowy przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na zabezpieczenie spłaty wierzytelności (I CKN 267/97).
Pomijane „nadzabezpieczenie”?
W literaturze prawniczej znaleźć można głosy, że w razie rażącej dysproporcji między wysokością zabezpieczonej wierzytelności a wartością przewłaszczonej nieruchomości umowę, na podstawie której przeniesiona została jej własność, należałoby traktować jako sprzeczną z zasadami współżycia społecznego, a przez to nieważną (art. 58 § 2 k.c.).
W przypadku przewłaszczenia na zabezpieczenie pojawić się może ponadto problem tzw. „następczego nadzabezpieczenia”. Dotyczy to zwłaszcza tych sytuacji, gdy spłata zabezpieczonej wierzytelności ma następować w ratach. Wówczas, niezapłacenie choćby niewielkiej kwoty (w porównaniu do wartości zabezpieczenia) mogłoby prowadzić do utraty przewłaszczonej rzeczy. Wydaje się, że Sąd Najwyższy w swoich orzeczeniach dotyczących przewłaszczenia na zabezpieczenie pomija właśnie problem „nadzabezpieczenia”. W praktyce bowiem banki często wymagają zabezpieczenia wielokrotnie przekraczającego wysokość udzielanego kredytu. Jeżeli wartość przewłaszczonej nieruchomości znacznie przekracza wysokość zabezpieczonej w ten sposób wierzytelności (wraz z ewentualnymi odsetkami i kosztami), wówczas przewłaszczający zostaje pozbawiony możliwości ustanowienia na niej zabezpieczenia (przez ustanowienie hipoteki) na rzecz innych osób, a przez to uzyskania nowego kredytu, ponieważ traci on zdolność kredytową.
Mając na uwadze powyższe wątpliwości oraz brak regulacji prawnych, należy pamiętać, jak istotna jest ocena samej zasadności udzielania przez dłużników zabezpieczenia w postaci przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości, a także kwestia dochowania szczególnej staranności przy przygotowywaniu umowy.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny