Centralny Port Komunikacyjny – realizacja inwestycji towarzyszącej według nowego zarządzenia
Od 13 września 2024 r. obowiązuje zarządzenie Wojewody Mazowieckiego z 28 sierpnia 2024 r. „w sprawie planu rezerwacji obszaru inwestycji towarzyszącej Centralnemu Portowi Komunikacyjnemu”. Oznacza to, że inwestycja budowy nowego portu lotniczego wkroczyła w nowy etap, a jednocześnie będzie miała wpływ na coraz większe obszary kraju, obejmujące również tereny inne niż bezpośrednio przeznaczone pod budowę lotniska i linii kolejowej, co może wymagać od inwestorów publicznych i prywatnych ścisłego współdziałania ze spółką celową CPK.
Do informacji na temat inwestycji Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK) , odsyłamy do artykułu „Ryzyko kolizji z inwestycjami towarzyszącymi w ramach budowy CPK”.
Zarządzeniem Wojewody Mazowieckiego z 28 sierpnia 2024 r. dokonano rezerwacji obszaru tzw. inwestycji towarzyszącej polegającej na budowie linii kolejowej nr 85 na odcinku Warszawa Zachodnia – CPK – Łódź Niciarniana. Zarządzenie to określa granice zarezerwowanego obszaru pomiędzy Warszawą a Łodzią, zaznaczone na załącznikach graficznych do zarządzenia. Na tych terenach obowiązują szczególne zasady gospodarowania nieruchomościami oraz planowania i zagospodarowania przestrzennego.
W szczególności, spółce celowej CPK przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości objętych rezerwacją. Oznacza to, że ewentualna sprzedaż takiej nieruchomości będzie mogła nastąpić pod warunkiem, że spółka celowa nie skorzysta z prawa pierwokupu. Spółka CPK uzyskała też uprawnienie do wyrażania zgody na ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych lub na zawarcie umów dzierżawy i najmu nieruchomości gruntowych należących do Skarbu Państwa lub samorządu oraz umów, które pozwalają na realizację inwestycji na tych nieruchomościach, w tym również inwestycji o charakterze innym niż budowlany. Ma ona także prawo wejścia na teren nieruchomości objętej planem rezerwacji w celu przeprowadzenia badań lub pomiarów niezbędnych do przygotowania i realizacji inwestycji towarzyszącej, w tym badań archeologicznych, prac geologicznych i przyrodniczych. Ponadto, gminy są zobowiązane do uzgadniania ze spółką celową projektów planu ogólnego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w zakresie dotyczącym budowy i późniejszego funkcjonowania dróg, w tym potencjalnej rozbudowy lub zwiększenia ich przepustowości.
W uzasadnieniu zarządzenia podkreślono, że poza terenami przeznaczonymi na lokalizację inwestycji towarzyszącej, rezerwacją objęto dodatkowo, m.in. obszary oddziaływania akustycznego i elektromagnetycznego, a także tereny, na których nie mogą być lokalizowane: zakłady stwarzające zagrożenie wystąpienia poważnej awarii przemysłowej, wielorodzinne budynki mieszkalne, obiekty użyteczności publicznej, budynki zamieszkania zbiorowego, drogi krajowe oraz linie kolejowe o znaczeniu państwowym. Tak więc obszar, na którym stosuje się specjalne regulacje, obejmuje znacznie większy teren niż bezpośrednio przeznaczony pod budowę linii kolejowej.
Jednym ze skutków wejścia w życie planu rezerwacji jest zakaz wydawania decyzji, mających na celu realizację inwestycji innych niż inwestycja towarzysząca. Oznacza to, że każda prywatna i publiczna inwestycja realizowana lub planowana na terenie objętym planem rezerwacji będzie wymagała ścisłego współdziałania inwestora ze spółką celową CPK.
Jednym ze skutków wejścia w życie planu rezerwacji jest zakaz wydawania decyzji, mających na celu realizację inwestycji innych niż inwestycja towarzysząca. Zakaz ten dotyczy wydawania pozwoleń na budowę, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przyjmowania zgłoszeń budowy, decyzji w przedmiocie podziału nieruchomości, wydzielania samodzielnych lokali mieszkalnych w budynkach, decyzji lokalizacyjnych oraz zezwalających na wykonywanie robót budowlanych na podstawie innych ustaw. Spółka celowa CPK może udzielić zgody w formie decyzji na zwolnienie z tego zakazu, biorąc pod uwagę cele własnej inwestycji i potencjalne oddziaływanie inwestycji planowanej przez inny podmiot. Oznacza to, że każda prywatna i publiczna inwestycja realizowana lub planowana na terenie objętym planem rezerwacji będzie wymagała ścisłego współdziałania inwestora ze spółką celową CPK.
Podsumowanie
Rezerwacja terenu na mocy zarządzenia w istotnym zakresie wpływa na ograniczenie prawa własności prywatnych właścicieli i ich potencjalne uprawnienia do dysponowania swoimi nieruchomościami.
Kwestia budząca wątpliwości, to zapis, zgodnie z którym opisane ograniczenia obowiązują od dnia wydania decyzji środowiskowej dla inwestycji towarzyszącej, nie dłużej niż przez okres 6 lat od daty wejścia w życie zarządzenia. Tymczasem decyzja środowiskowa na rzecz spółki celowej CPK została wydana 26 stycznia 2024 r., a więc wiele miesięcy przed wejściem w życie omawianego zarządzenia. W praktyce mogło się zdarzyć, że podjęto czynności dotyczące obszarów objętych planem rezerwacji, które w tamtym czasie nie podlegały ograniczeniom, gdyż zapewne nikt nie przypuszczał, że zarządzenie wojewody wprowadzi zakazy i specjalne wymogi mające zastosowanie do spraw rozpoczętych na długo przed datą jego wejścia w życie.
Już sam zakres ograniczeń skutkuje poważnymi konsekwencjami dla właścicieli i inwestorów terenów objętych planem. Natomiast wydawanie regulacji prawnych z mocą wsteczną i to na mocy aktu prawa lokalnego, tym bardziej budzi poważne wątpliwości.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny