Leasing mieszkań – duża pokusa, ale i duże ryzyko
Sytuacja podatkowa inwestorów mieszkaniowych drastycznie pogorszyła się na skutek wprowadzenia przepisów tzw. Polskiego Ładu. Na pierwszy rzut oka remedium na część problemów w tym obszarze mógłby stanowić leasing operacyjny mieszkania. Niestety takie transakcje – choć bardzo atrakcyjne dla potencjalnego korzystającego – z perspektywy firmy leasingowej będą dosyć problematyczne.
Leasing mieszkań – korzystny dla inwestora?
Podstawowym problemem w tym obszarze jest wprowadzony przez Polski Ład zakaz amortyzacji podatkowej mieszkań. Teoretycznie wydaje się, że wynajmujący mieszkania powinni korzystać z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jeśli jednak inwestor kupował mieszkanie w ramach działalności opodatkowanej podatkiem liniowym albo nawet skalą i dodatkowo zaciągał kredyt na to mieszkanie, to w kosztach rozpoznawał amortyzację i odsetki. Dzięki obniżeniu podstawy opodatkowania o te dwa elementy, podatek okazywał się nawet niższy niż na ryczałcie. Na skutek wprowadzenia zakazu amortyzacji inwestor nie może już w żaden sposób „ukosztowić” kapitału aż do dnia zbycia nieruchomości. Przy założeniu, że inwestor nie planuje zbywać mieszkań, jest to więc mało atrakcyjne rozwiązanie.
Pojawia się zatem pytanie: czy remedium na te problemy może być leasing operacyjny?
Problemy dla leasingu
Z pozoru takie rozwiązanie wydawałoby się bardzo atrakcyjne dla korzystającego, który ukosztawiałby całą ratę, a problem z niską amortyzacją rozwiązałby poprzez ustawienie niskiej wartości wykupu. Dlatego inwestorzy mogą mieć pokusę, by podejmować próby finansowania inwestycji za pomocą umów leasingu. Problem leży jednak w treści dwóch przepisów: art. 16c pkt 2a i 17a pkt 1 ustawy o CIT.
Ten pierwszy przepis lokuje mieszkania w tej samej kategorii co grunty – jest to więc środek trwały, ale w ogóle niepodlegający amortyzacji (inaczej niż np. samochód, dla którego ujmowanie amortyzacji w kosztach jest jedynie ograniczone).
Problem w finansowaniu mieszkań za pomocą umów leasingu leży w konstrukcji przepisów, z których wynika, że środki trwałe niepodlegające amortyzacji (np. mieszkania) nie mogą być przedmiotem umowy leasingu, o ile nie są gruntem. Brak możliwości uznania danej umowy za umowę leasingu doprowadziłby do sytuacji, w której mieszkania nie można by było sprzedać po wartości resztowej, co w praktyce uniemożliwia stosowanie takiego produktu.
Drugi przepis to art. 17a pkt 1, w myśl którego umową leasingu jest umowa, na mocy której finansujący oddaje do odpłatnego używania albo używania i pobierania pożytków (…) podlegające amortyzacji środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne, a także grunty oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów.
Z powyższej kombinacji przepisów jasno wynika, że środki trwałe niepodlegające amortyzacji nie mogą być przedmiotem umowy leasingu, o ile nie są gruntem.
Bardziej doświadczeni pracownicy firm leasingowych mogą jeszcze pamiętać czasy przed wprowadzeniem do ustawy o CIT konstrukcji leasingu gruntów oraz ekwilibrystykę dokonywaną w celu finansowania takich aktywów. O ile z perspektywy korzystającego nie widać tu istotnego problemu w podatku dochodowym, o tyle dla leasingodawcy zagrożeń jest znacznie więcej. Bo choć sam brak amortyzacji byłby tylko przejściowym kosztem (cały koszt byłby rozpoznany przy wykupie), to już brak możliwości uznania danej umowy za umowę leasingu doprowadziłby do sytuacji, w której mieszkania nie można by było sprzedać po wartości resztowej. W praktyce powoduje to faktyczny brak możliwości stosowania takiego produktu. To na pewno zła wiadomość, mając na uwadze potencjalną wysoką atrakcyjność dla inwestora.
Co ze starymi umowami?
Ciekawe zagadnienie stanowią natomiast umowy zawarte przed zmianą przepisów. Nie wydaje się, aby likwidacja prawa do amortyzacji wpływała na samą kwalifikację umowy. Natomiast firmy leasingowe, które stosują takie konstrukcje, mogły niestety utracić prawo do amortyzowania przedmiotu w toku trwania umowy. Istnieją co prawda poglądy, w myśl których w takiej sytuacji znajduje zastosowanie ochrona praw nabytych, ale jej zastosowanie w praktyce, bez oparcia się na pozytywnej interpretacji lub wyroku, byłoby obarczone zbyt dużym ryzykiem.
Autor: Bartosz Mazur, doradca podatkowy