Nowe warunki techniczne mające zastosowanie do budynków. Jest nowe rozporządzenie
W dniu 9 listopada br. opublikowane zostało rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zawiera ono wiele zmian w zakresie wymogów technicznych i usytuowania budynków. Ma być odpowiedzią na wiele budzących niepokój zjawisk związanych z tzw. patodeweloperką, na które składają się m.in. minimalne odległości pomiędzy budynkami, budowa tzw. mikroapartamentów czy brak koniecznej infrastruktury.
Rozporządzenie zacznie obowiązywać 1 kwietnia 2024 r. Natomiast w odniesieniu do inwestycji, co do których jeszcze przed dniem wejścia w życie nowych regulacji został złożony wniosek o pozwolenie na budowę lub o zmianę pozwolenia na budowę albo co do których zostało dokonane zgłoszenie budowy lub została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, ewentualnie inna decyzja podobna w skutkach, zastosowanie będą miały przepisy dotychczasowe.
Minimalna odległość od innych budynków i granicy działki
W trakcie procesów inwestycyjnych dużo nieporozumień nadal powstaje przy okazji ustalania odległości budynku od granicy działki i innych zabudowań. Nowe przepisy utrzymują ogólną zasadę, że odległość budynku od granicy działki powinna być nie mniejsza niż 4 m w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy. W przypadku budynku zwróconego w stronę granicy ścianą bez okien i drzwi minimalna odległość wynosi 3 m, chyba że przepisy planu miejscowego dopuszczają odległość nie mniejszą niż 1,5 m albo zezwalają na budowę bezpośrednio przy granicy działki. Dodatkowo wprowadzono obowiązek zachowania odległości 5 m w przypadku budynku wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacje nadziemne (dotyczy to zarówno budynków zwróconych w stronę granicy działki z oknami i drzwiami, jak również bez okien i drzwi). Ponadto, odległość od granicy nie może być mniejsza niż 3 m od balkonu. Zachowanie tych odległości nie jest wymagane m.in. w sytuacji, gdy sąsiednia działka jest drogą publiczną lub publicznie dostępnym placem.
Niejako przy okazji nowe regulacje wprowadziły definicję „publicznie dostępnego placu”, jako ogólniedostępnego terenu służącego rekreacji i komunikacji, który pełni też funkcję reprezentacyjną. W odniesieniu do publicznie dostępnego placu o powierzchni ponad 1000m2 co najmniej 20% jego powierzchni powinna stanowić powierzchnia biologicznie czynna.
Warto zwrócić też uwagę na nowy obowiązek sytuowania budynków magazynowych o powierzchni ponad 1000m2, w odległości nie mniejszej niż 30 m od ściany innego istniejącego lub projektowanego budynku na działce sąsiedniej. Wobec coraz większej liczby powstających budynków magazynowych, powyższy wymóg powinien przyczynić się do istotnego zwiększenia komfortu mieszkańców zabudowań sąsiednich.
Zmiany w zakresie użytkowania mieszkań
Nowe przepisy wprowadzają szczegółowe zasady dotyczące obowiązkowego oddzielenia balkonów i loggii zapewniającego komfort użytkowania i minimalną przepuszczalność światła.
Ponadto, nałożony został obowiązek zapewnienia w budynkach wielorodzinnych odrębnego pomieszczenia (lub wiaty albo altany) przeznaczonego do przechowywania rowerów i wózków. Miejsce takie powinno znajdować się blisko wejścia do budynku, a jego powierzchnia nie może być mniejsza niż 15m2.
Doprecyzowano również minimalne wymagania co do tzw. izolacyjności akustycznej lokali, w tym w odniesieniu do przegród i stropów pomiędzy lokalami.
Lokale użytkowe
Istotne zmiany dotyczą lokali użytkowych, co do których wprowadzono obowiązek zachowania co najmniej 25 m2 powierzchni użytkowej. Ten wymóg ma wyeliminować obecną częstą praktykę budowy lokali mniejszych niż wspomniane 25 m2, które następnie przeznaczane są na cele mieszkalne.
Budowa lokali o powierzchni mniejszej jest dopuszczalna, pod warunkiem, że jest on usytuowany na pierwszej lub drugiej kondygnacji naziemnej i ma bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.
Zmiany niewątpliwie powinny przyczynić się do zwiększenia komfortu życia w nowych osiedlach lub mniejszych inwestycjach mieszkaniowych. Dostosowanie nowych projektów do wspomnianych regulacji często będzie wiązało się z koniecznością zmniejszenia całkowitej powierzchni zabudowy i tzw. powierzchni użytkowej mieszkań w nowych inwestycjach, co zapewne przyczyni się do kolejnego wzrostu cen.
Place zabaw i miejsca przeznaczone dla dzieci i osób o szczególnych potrzebach
Obecne przepisy nie precyzują minimalnej liczby mieszkań, po przekroczeniu której powstaje obowiązek budowy placu zabaw. Nowe regulacje wprowadzają znacznie bardziej szczegółowe wymogi w tym zakresie. I tak, obowiązek urządzenia placu zabaw będzie miał zastosowanie zawsze, gdy liczba mieszkań w danej inwestycji przekracza 20 – bez względu na to, czy mamy do czynienia z jednym, czy z wieloma budynkami wielorodzinnymi. Wyjątek (a więc gdy budowa jednego czy też kilku budynków mieszkalnych z liczbą mieszkań powyżej 20 nie wiąże się z obowiązkiem budowy placu zabaw) stanowi sytuacja, w której w odległości do 750 m od takiej inwestycji istnieje plac zabaw ogólnodostępny. Obowiązki związane z budową placu zabaw są mniej restrykcyjne, jeśli budynek będzie usytuowany w zabudowie śródmiejskiej.
Dodano również szereg obowiązków związanych z budową placów zabaw, m.in. odnoszących się do wysokości i parametrów ogrodzenia (w tym od strony parkingów i dróg), powierzchni (co najmniej 1m2 na każde mieszkanie, w przypadku gdy w budynku mieszkalnym będzie od 1 do 50 mieszkań; łącznie 50m2, gdy w budynku znajduje się od 51 do 100 mieszkań; 0,5m2 na mieszkanie, jeśli dana inwestycja przewiduje pomiędzy 101 a 300 mieszkań; oraz 200m2, gdy w zespole budynków znajduje się powyżej 300 mieszkań. Wprowadzono również wymóg dostosowania placu zabaw do różnych kategorii wiekowych dzieci.
Co do szczegółowych zasad budowy i utrzymania placów zabaw, przepisy odsyłają do Polskich Norm (PN).
Obowiązki w zakresie utrzymania na takim obszarze co najmniej 30% powierzchni jako biologicznie czynnej nie zmienią się. Doprecyzowano natomiast wymogi w zakresie zachowania minimalnego nasłonecznienia placów zabaw.
Ustawodawca wprowadził również obowiązek wydzielenia odrębnego miejsca przeznaczonego do karmienia i przewijania dzieci w pomieszczeniach gastronomicznych, handlowych i usługowych o powierzchni ponad 1000 m2, a także na stacjach paliw o powierzchni użytkowej ponad 100 m2.
Podobne wymogi, tj. konieczność wydzielenia odpowiedniego miejsca – spełniającego dodatkowo odpowiednie parametry techniczne, przeznaczonego dla osób specjalnej troski (np. do przewijania osób dorosłych) – będą miały również zastosowanie w odniesieniu do budynków administracji publicznej, handlu i innych usług o podobnym charakterze.
Podsumowanie
Omawiane powyżej zmiany niewątpliwie powinny przyczynić się do zwiększenia komfortu życia w nowych osiedlach lub mniejszych inwestycjach mieszkaniowych. Większe odległości pomiędzy budynkami, zwiększenie akustyki mieszkań, dodatkowe powierzchnie wspólne, również te przeznaczone dla najmłodszych, próba wyeliminowania praktyki wydzielania tzw. mikroapartamentów lub mikrokawalerek o powierzchni zaledwie kilkunastu m2 to na pewno wyczekiwane zmiany, które również poprawią ład przestrzenny i jakość nowych projektów.
Z drugiej strony, dostosowanie nowych projektów do wspomnianych regulacji, będzie często wiązało się z koniecznością zmniejszenia całkowitej powierzchni zabudowy i tzw. powierzchni użytkowej mieszkań w nowych inwestycjach, co zapewne przyczyni się do kolejnego wzrostu cen mieszkań. Praktyka pokaże również, na ile omawiane przepisy są na tyle precyzyjne, a jednocześnie uniwersalne, aby skutecznie przyczyniły się do wyeliminowania szerokiego katalogu złych praktyk mających miejsce przy inwestycjach budowlanych.
Autor: Halina Więckowska-Sulimierska, radca prawny