Zmiany przyjęte. Dla jednych dodatkowy 6-proc. PCC, dla innych zwolnienie z opodatkowania
Przyjęta 26 maja 2023 r. ustawa o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, została opublikowana w Dzienniku Ustaw. Przyjęte poprawki dotyczą m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jedna z nich przewiduje opodatkowanie dodatkowym, wynoszącym 6%, PCC zakupu szóstego i każdego następnego lokalu mieszkalnego na jednej nieruchomości gruntowej. Inna zwalnia zaś z zapłaty PCC od zakupu mieszkania osoby, które nie posiadają prawa własności lokalu mieszkalnego.
Dodatkowy podatek przy szóstym i kolejnym mieszkaniu
Zasygnalizowane we wstępie rozwiązanie wynika z dodanego do ustawy o PCC art. 7a ust. 1, zgodnie z którym w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.
Ustęp 2. wspomnianego artykułu zakłada natomiast, że jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, jeśli choć jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce.
Obowiązek zapłaty zarówno VAT i PCC od jednej transakcji
Kolejna ze zmian kończy z obowiązującą dotychczas ogólną zasadą stanowiącą, że kupujący w zależności od charakteru transakcji jest obowiązany do zapłaty PCC albo VAT (obowiązek zapłaty VAT wyłącza konieczność zapłaty PCC – i na odwrót).
Opisana regulacja nie jest jednak szczególnie restrykcyjna dla inwestorów indywidualnych, którzy zazwyczaj nie kupują mieszkań „hurtowo”. Nawet jeśli dany inwestor posiada np. 30 mieszkań, to zakup kolejnych 6 nie spowoduje dodatkowego opodatkowania – tak długo, jak nie będzie to 6 mieszkań na tej samej działce. Dodatkowe opodatkowanie wymierzone jest w największych rynkowych graczy, którzy nabywają całe bloki mieszkalne na wynajem.
Pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego bez PCC
W ustawie przyjętej przez Sejm pojawiły się również zmiany potencjalnie zmniejszające obciążenia podatkowe. Dotychczasowe przepisy zakładały (w uproszczeniu), że w przypadku nabycia mieszkania z rynku wtórnego po stronie kupującego powstaje obowiązek zapłaty PCC w wysokości 2% wartości nabywanego mieszkania. Było tak dlatego, że PCC był naliczany przy transakcjach, w których nie pojawiał się VAT – a więc zwykle nie występował przy zakupach od dewelopera.
Przyjęte przepisy ułatwią zakup własnego mieszkania szczególnie osobom młodym nieposiadającym jeszcze własnego lokalu. Przy mieszkaniu o wartości 500 tys. zł „zaoszczędzą” one na PCC 10 tys. zł. Korzyści z nowelizacji ominą niestety tych, którzy wymieniają mieszkanie na większe – z uwagi na fakt wcześniejszego posiadania przez nich nieruchomości.
Nowelizacja przewiduje (poprzez dodanie do ustawy PCC pkt 17 w art. 9), że jeżeli kupujący w dniu zakupu nie posiada (ani nie posiadał wcześniej) prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, to nie będzie on obowiązany do zapłaty PCC w wysokości 2% w przypadku zakupu mieszkania, chyba że udział w nieruchomości nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Powyżej zaproponowaną zmianę należy ocenić jako korzystną, ponieważ ułatwi ona zakup własnego mieszkania szczególnie osobom młodym nieposiadającym jeszcze własnego lokalu. W praktyce, zakładając, że wartość mieszkania wynosi 500 tys. zł, osoba, które skorzysta z zaproponowanych zmian, „zaoszczędzi” na PCC 10 tys. zł.
Niestety, korzyści z nowelizacji ominą tych, którzy wymieniają mieszkanie na większe. Pomimo tego że oni również dokonują zakupu „w celu mieszkaniowym”, będą musieli zapłacić PCC z uwagi na fakt wcześniejszego posiadania nieruchomości.
Od kiedy zmiany?
Senat zgłosił poprawki do ustawy, ale nie odnosiły się one do regulacji dotyczących PCC. W dodatku zostały one odrzucone przez posłów, a ustawa została skierowana do podpisu Prezydenta, który złożył pod nią podpis 24 lipca 2023 r. Publikacja w Dzienniku Ustaw nastąpiła 31 lipca 2023 r.
Przyjęta ustawa przewiduje, że przepisy dotyczące zwolnienia z PCC dla kupujących, którzy dotychczas nie posiadali mieszkania, wejdą w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy, zaś regulacje wprowadzające dodatkowy podatek PCC w wysokości 6% zaczną obowiązywać 1 stycznia 2024 r.
Autor: Michał Półtorak